Autor: Aquit Legal

Comment lever une hypothèque et sécuriser son achat immobilier?

Escrito el por

 

Vous souhaitez acheter un bien immobilier en Espagne et vous vous inquiétez des charges qu’il pourrait y avoir? Vous venez d’apprendre que l’immeuble que vous avez choisi est grevé d’une hypothèque et ne savez pas comment faire pour l’annuler ?

Il est très courant en Espagne qu’un bien immobilier en vente soit grevé d’une hypothèque. En effet, pour obtenir un prêt immobilier, les espagnols doivent systématiquement fournir une garantie auprès de leur banque par le biais d’une hypothèque immobilière. Cela n’empêche en aucun cas l’acquisition du logement, cependant il est conseiller de rester prudent et d’assurer la levée de l’hypothèque avant la signature de l’acte de vente.

 

Pourquoi annuler une hypothèque immobilière ?

L’hypothèque immobilière est une garantie qui permet à la banque qui accorde le prêt immobilier de récupérer le remboursement de la somme prêtée.

Grâce à cette garantie, la banque a la capacité de se saisir du logement en cas de non-paiement du prêt immobilier. Elle procède ensuite à la vente aux enchères du bien immobilier afin de récupérer le remboursement de la somme investie.

Lorsque le propriétaire du prêt immobilier vend l’immeuble à un tiers, les droits de la banque sur le logement ne s’annulent pas. C’est-à-dire que, bien qu’y ait changement de propriétaire, la banque peut toujours saisir le bien immobilier en cas de non-paiement du prêt bancaire par le vendeur.

Par conséquent, si l’ancien propriétaire ne paie pas son prêt bancaire, le nouvel acquéreur risque de se voir déposséder de son bien immobilier. Il ne pourra alors que se retourner contre l’ancien propriétaire endetté pour récupérer la valeur de son bien perdu.

C’est pourquoi, il est important de lever l’hypothèque avant de signer l’acte de vente notarié. 

 

Comment lever une hypothèque immobilière en Espagne ?

L’annulation d’une hypothèque est possible lorsque le prêt immobilier, que le logement garantie, est entièrement amorti.

Lors d’un achat immobilier, le jour de la signature de l’acte de vente, le vendeur présente au notaire un certificat bancaire attestant le remboursement du prêt immobilier avec la levée de l’hypothèque.

En pratique, il arrive souvent que le vendeur ne dispose pas des fonds nécessaires pour amortir le prêt immobilier avant l’acte de vente. Le prêt n’étant pas remboursé, l’hypothèque court toujours. Il faudra donc prendre les mesures nécessaires pour organiser la levée de l’hypothèque au moment de la signature devant notaire. C’est pourquoi, s’entourer d’avocats et professionnels du droit est un atout indispensable pour vous accompagner dans votre achat immobilier et assurer la sécurité de votre acquisition.

Au sein d’Aquit Legal, nous avons l’habitude de gérer ce type de situation, de négocier avec les banques, agent immobiliers et notaires pour sécuriser votre achat immobilier et assurer la levée de l’hypothèque. Nous vous expliquons chaque étape à suivre dans votre langue et vous conseillons tout au long du processus d’achat.

Marine Fossé

French Desk

 

 

CLASH CULTURAL: ¿CÓMO AFECTA EN UN TEMA LEGAL?

Escrito el por

 

La cultura es una forma colectiva de manifestaciones y actuaciones.

Así, cada cultura tiene sus propias ideas, costumbres y actuaciones sociales.

Por ello, cuando viajamos, nos enriquecemos con esas diferencias, que nos hacen mejores y –en cierto modo- más sabios.

Sin embargo, los sociólogos han visto que estas diferencias a veces no enriquecen, sino que causan conflictos.

Es el llamado “Clash cultural”; o sea el conflicto que se produce cuando los valores y creencias culturales de distintas personas entran en conflicto, por no ser coincidentes.

En pocas facetas de nuestras vidas el “Clash cultural” puede ser tan importante como en temas legales.

Así, es fácil remarcar que todos nos hemos sentido “extrañados”, en un mero viaje de verano, al observar, por ejemplo, prácticas de conducción o de horarios.

Imaginemos que este sentimiento “extraño” se produce porqué tenemos un tema legal en otra jurisdicción.

Por ejemplo, hemos sido demandados judicialmente en otro país o –en un supuesto más positivo- queremos comprar un inmueble.

Pues bien, este “Clash cultural” puede ser, sino obviado, al menos limitado, contratando los servicios de un profesional que conozca ambos “mundos”, el de la persona que se encuentra con el conflicto, y el del propio lugar del conflicto.

Así Aquit Legal ayuda a sus clientes, franceses, italianos, ingleses, alemanes, y de otras jurisdicciones, mediante las siguientes herramientas:

 

  • Existencia de un Departamento Internacional, con profesionales de diferentes jurisdicciones.
  • Conocimiento profundo ya nivel nativo de idiomas.
  • Traducción cultural de los supuestos para que el “Clash cultural” no impida la correcta defensa de los intereses de cada uno.

 

Aquit Legal

Departamento Internacional.

Historia Aquit Legal

Escrito el por

Historia

AQUIT LEGAL es un despacho jurídico fundado en el año 2003 por parte de los socios Josep Maria Llull e Ignacio Roca-Umbert, quienes tras su larga experiencia en grandes firmas jurídicas internacionales, deciden fundar su propio despacho legal en Barcelona con la intención de ofrecer sus servicios a nivel nacional e internacional. 

En el comienzo de la actividad como despacho legal, los servicios de asesoría jurídica prestados se centraban en el asesoramiento especializado a empresas y particulares en materia civil, de contratación mercantil, de derecho de sociedades e inmobiliario.

Es poco después cuando AQUIT LEGAL se plantea, dentro de su política de expansión, ofrecer un asesoramiento legal civil más profundo dentro las especialidades de familia y sucesiones.

Asimismo, se ha implantado en el despacho en los últimos tiempos un departamento puramente internacional estructurado en diferentes “Desks”, con el ánimo de facilitar nuestro contacto y asesoramiento a los clientes extranjeros –pero también nacionales, con intereses en el extranjero- que acuden a AQUIT LEGAL. 

Actualmente nuestro despacho cuenta con 10 abogados y asesores especializados en diversas áreas de práctica jurídica y con diversos colaboradores. Dentro de nuestro equipo profesional contamos con Abogados y profesionales de distintos países (Estados Unidos, Francia, Italia, etc.).

Legalización telemática de los libros de Actas, Registro de Socios, de Acciones Nominativas y de Contratos con el socio único

Escrito el por

Dado que nos encontramos inmersos en el mes de abril, es decir en el cuarto mes inmediatamente posterior al cierre de los ejercicios empresariales que coinciden con el año natural, creemos conveniente recordar la obligatoriedad de proceder a legalizar telemáticamente en el Registro Mercantil, dentro de este mes, los Libros que deben llevar los empresarios cuyo ejercicio empresarial o social finalizó el pasado 31 de diciembre.

En efecto, la Ley 14/2013, de apoyo a los emprendedores establece, en su artículo 18º, la obligatoriedad de legalizar telemáticamente en el Registro Mercantil, previa su cumplimentación en soporte electrónico, todos los Libros que obligatoriamente deban llevar los empresarios.

Entre dichos Libros, y de forma expresa, el referido artículo alude a los Libros de Actas de las Juntas y de los órganos colegiados (consejos administración, etc…), así como a los Libros Registros de Socios, de la Sociedades de Responsabilidad Limitada, y a los Libros de Acciones Nominativas, de las Sociedades Anónimas cuyo capital se encuentre representado por acciones de tal carácter.

El plazo de legalización de dichos Libros en el Registro Mercantil es, según pues establece la norma, de cuatro meses desde el cierre del ejercicio anterior.

Dicha disposición legal, y, por consiguiente, la obligatoriedad de la legalización telemática de los referidos Libros en el mencionado plazo,debería haber sido de aplicación con respecto a los empresarios con ejercicios abiertos a partir de 29 de septiembre de 2013, si bien debe tenerse en cuenta lo que se expone seguidamente.

Como complemento de referido precepto legal, la Dirección General de los Registro y del Notariado, mediante Instrucción de 12 de febrero de 2015, concretó una serie de principios conforme a los cuales debería producirse la legalización de los Libros. Dicha Instrucción fue impugnada en vía contenciosa sobre la base, principalmente, de la posible falta de confidencialidad de la información a remitir al Registro Mercantil por vía telemática al legalizar los Libros, especialmente los de Actas.

Con la impugnación de la Instrucción se solicitó la suspensión de su aplicación, por lo que con ello se produjo, en la práctica, una suspensión temporal en la aplicación del nuevo sistema de legalización de los Libros, en este caso de Actas, Registro de Socios, de Acciones Nominativas y Registro de Contratos con el Socio Único.

A la vista de ello, la Dirección General de los Registro y del Notariado mediante nueva Instrucción, de fecha 1 de julio de 2015, adopta unos mecanismos de seguridad y encriptado de los ficheros electrónicos de los empresarios presentados a legalizar en el Registro Mercantil, de forma que se garantiza la confidencialidad de los datos remitidos.

Por consiguiente, y a la vista de dicha última Instrucción, los Registros Mercantiles proceden desde entonces a legalizar ex post, es decir dentro del plazo indicado -y una vez ya celebradas las Juntas o reuniones de los órganos colegiados, o, en su caso, producidas las operaciones que afecten a las participaciones sociales o acciones nominativas, y/o suscritos los contratos de la Sociedad con su Socio Único- los Libros de Actas, Registro de Socios, de Acciones Nominativas y de Registro de Contratos con el Socio Único, por el nuevo sistema de legalización telemática.

Respecto a la legalización telemática de los Libros de Actas, señalar que dentro de los 4 meses primeros de cada nuevo ejercicio se debe proceder a legalizar las Actas de las Juntas y demás órganos colegiados, así como las Actas de Decisiones de Socio Único, celebradas dentro del ejercicio anterior. No obstante ello, y  si así se precisara, además, en cualquier momento del ejercicio social se podrán presentara  legalizar, por la misma vía, Libros de detalle de Actas del mismo ejercicio en curso, a efectos probatorios o de cualquier otra naturaleza.

En cuanto a los Libros Registros de Socios y de Acciones Nominativas, las Sociedades que se constituyan a partir de la aplicación de la norma deberán legalizar por vía telemática, en el Registro Mercantil, su primer Libro,una vez queden inscritas en dicho Registro, haciendo constar en el mismo los datos de los socios fundadores. Además dichas Sociedades, así como aquellas que ya dispusieran de los mismos por tenerlos legalizados ab initio -es decir en blanco-, forma vigente hasta la aplicación práctica de la norma de legalización telemática, solo estarán obligadas a legalizar un nuevo Libro Registro de Socios o de Acciones Nominativas en los cuatro meses siguientes a la finalización del ejercicio en el que se haya producido cualquier alteración en la titularidad inicial o sucesiva de las participaciones o acciones nominativas, o si se hubiera constituido algún tipo de gravamen sobre las mismas.

Las mismas reglas previstas para los Libros Registro de Socios y de Acciones Nominativas regirán para la legalización telemática de los Libros Registro de Contratos con Socio Único, en caso de Sociedades Unipersonales, donde figuraran todos los contratos suscritos por la Sociedad con su Socio Único durante el ejercicio anterior.

 

Ignacio Roca-Umbert

Abogado del departamento de Derecho Mercantil

Socio Aquit Legal, SL

La nueva herramienta de la gestión de la parentalidad: El plan de parentalidad

Escrito el por

 

Desde el año 2011 el Libro Segundo del Código Civil de Cataluña incorpora el plan de parentalidad como un contenido de carácter obligatorio cuando los progenitores se encuentran en un proceso de ruptura de pareja, ya sea separación, divorcio o disolución de pareja de hecho, y tienen hijos comunes.

Debido a las dudas que suscitó la redacción de lo que hasta el 2011 no había resultado obligatorio, el Tribunal Superior de Justicia de Cataluña en su Sentencia de 20 de marzo de 2014, se pronunció por primera vez sobre la naturaleza, finalidad y requisitos del plan de parentalidad que, según el Código Civil de Cataluña, debe aportarse a toda demanda, ya sea de mutuo acuerdo o contenciosa.

De manera resumida, la sentencia del TSJ establece que el plan de parentalidad debe concretar la manera en que los dos progenitores ejercerán las responsabilidades parentales, detallándose los compromisos sobre la custodia, tanto si es monoparental como compartida, así como contemplar los aspectos de la vida diaria del menor tanto en el ámbito personal como en el patrimonial (lugar de residencia, régimen de comunicación y relación con ambos progenitores, tipo de educación, actividades extraescolares..etc)

El Plan de parentalidad debe entenderse como un documento activo, flexible y adaptable a las necesidades de cada familia ya que no todas las relaciones entre padres e hijos son iguales, lo que requiere de una flexibilidad y dinamismo evidente.

En este sentido, el contenido del plan de parentalidad debe ser aprobado por la autoridad judicial, excepto en lo que resultare perjudicial para el interés del menor.

Así pues, estamos ante una declaración de compromiso entre los progenitores relacionada con la guarda, educación, interés y bienestar del menor con carácter preventivo y destinado a resolver cualquier problema que pudiera surgir, evitando futuras disputas entre los progenitores salvaguardando el interés superior del menor.

 

Cristina FlaquerPous

Abogado

Responsable del Departamento Procesal y Civil en Aquit Legal

Sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Madrid 292/2016

Escrito el por

 Arrendamiento de viviendas de uso turístico en la Comunidad de Madrid 

El pasado día 31 de Mayo de 2016 el Tribunal Superior de Justicia de la Comunidad de Madrid (TSJM) en Sala de lo Contencioso – Administrativo (Sección 8ª) se pronunció mediante la Sentencia 292/2016 sobre el recurso presentado por la Asociación Madrid Aloja contra tres preceptos del Decreto 79/2014, de 10 de Julio, por el que se regulan los apartamentos turísticos y las viviendas de uso turístico de la Comunidad de Madrid.

La Asociación Madrid Aloja solicitaba la nulidad de tres incisos contenidos en diferentes apartados del artículo 17, del Decreto 79/2014. En particular:

– El 17.1 que establece la obligación de que el plano firmado por técnico competente debe ser visado por el colegio profesional correspondiente;

– El 17.3 que prohibe el arrendamiento de viviendas de uso turístico por un período inferior a 5 días; y

– El 17.5 que obliga a la inscripción en el Registro de Empresas Turísticas de la dirección general competente en materia de turismo.

El TSJM estima parcialmente el recurso presentado por la asociación en lo relativo a la nulidad del inciso contenido en el precepto 17.3 al considerar que la prohibición de contratar una vivienda de uso turístico por un período inferior a cinco días conlleva una restricción de la competencia la cual no se justifica ni en la protección al usuario ni en la lucha contra la opacidad fiscal.

En cuanto al resto del objeto del recurso (art. 17.1 y 17.5) el TSJM desestima el recurso por encontrarlos conforme a derecho.

La presente sentencia podrá ser recurrida en casación ante el Tribunal Supremo.

Descargar Sentencia PDF 

Ley de Servicios de la Sociedad de la Información (LSSI)

Escrito el por — 2 comentarios ↓

 

Según la Unión internacional de Telecomunicaciones, el 43,3 % de la población mundial tiene acceso a internet:

  • El 81,3% de los hogares en los países desarrollados.
  • El 34,1% de los hogares en los países en desarrollo.

Internet es un área dinámica y en constante evolución.  Dada su cada vez más notable presencia en nuestra vida cotidiana, y su incorporación a nuestra actividad económica y comercial, se hace necesario establecer un marco jurídico que regule el empleo de este medio. Así nace la Ley de Servicios de la Sociedad de la Información y del Comercio Electrónico de 2002 (LSSI).

La LSSI es de aplicación siempre y cuando exista una actividad económica/lucrativa para el prestador del servicio, es decir, cuando la página web reciba ingresos, ya sean estos:

  • Directos: por las actividades de comercio electrónico que desarrolla.
  • Indirectos: por publicidad o patrocinio.

Por tanto, tiene como objetivo regular el régimen jurídico de los servicios relacionados con internet y la contratación electrónica, asegurando que:

  • Los prestadores de servicios incluyen en su página información como:
  • Su nombre o denominación social y datos de contacto.
  • Si la empresa está registrada en el Registro Mercantil o cualquier otro registro público.
  • Si se ejerce una profesión regulada, los datos del colegio profesional y el número de colegiado.
  • Número de Identificación Fiscal (NIF).
  • Información sobre el precio de los productos, indicando si incluye o no los impuestos aplicables y los gastos de envío.
  • Los códigos de conducta a los que esté adherido, en su caso, y la forma de consultarlos electrónicamente.
  • los contratos que se celebren, aunque no estén físicamente en papel, sean válidos y eficaces, reforzando así la eficacia de los documentos electrónicos como prueba ante los Tribunales, exceptuando, en todo caso, los contratos relativos al Derecho de familia y las Sucesiones.
  • El prestador ha solicitado previamente al destinatario el consentimiento para hacerle llegar comunicación comercial, o ya existía una relación contractual previa por la cual podrá enviarle publicidad sobre productos o servicios similares a los contratados por el cliente.
  • Cuando los proveedores empleen cookies (permiten a los prestadores de servicios relacionados con Internet almacenar y recuperar datos sobre los usuarios almacenados en sus equipos), deben recabar el consentimiento de los usuarios después de que los mismos hayan sido informados de manera clara y completa sobre su utilización y finalidad.
  • Los prestadores de servicios colaboren con las autoridades en el caso de ser requeridos.

Pueden ser prestadores de servicios:

  • Proveedores de Intermediación, tales como:
  • Empresas que brindan conexión a internet a sus clientes
  • Prestadores de servicios de alojamiento de datos.
  • Servicios de enlaces.
  • Personas jurídicas y particulares que realicen actividades económicas a través de internet.

La LSSI estable las reglas necesarias para que el uso y disfrute de la red, así como que la posible actividad económica generada sea segura para los prestadores de servicios, tanto los proveedores de intermediación, como las empresas que ofrecen sus productos, o ciudadanos que posean una página web.

Dado que los usuarios ya tienen a su disposición todo el repertorio de acciones civiles y penales para reclamar el cumplimiento de las obligaciones contractuales asumidas por vía electrónica, la LSSI añade a estas la acción de cesación, la cual va dirigida a obtener el cese inmediato de toda conducta contraria a la LSSI que lesione los intereses colectivos o difusos de los consumidores y usuarios.

Esta acción puede ser ejercida por las personas, asociaciones o grupos de consumidores y usuarios perjudicados, así como por el Ministerio Fiscal, el Instituto Nacional del Consumo y los órganos correspondientes de las Comunidades Autónomas y Entidades Locales con competencias en materia de defensa de los consumidores.

En definitiva, la Ley de Servicios de la Sociedad de la Información está enfocada fundamentalmente a regular el comercio electrónico en Internet, pero va más allá que simplemente eso, regula todo tipo de servicios de la sociedad de la información y a los distintos prestadores de los mismos.

Quedan sujetas a esta ley:

  • Las entidades establecidas o personas físicas residentes en España.
  • Las personas físicas residentes en un Estado miembro de la UE o del Espacio Económico Europeo.
  • Las entidades establecidas o personas físicas residentes en un país tercero, siempre que dirijan sus servicios específicamente al territorio español.

 

 

Jéssica Serra 

International Department

¿Estás pensando en divorciarte?

Escrito el por

 

 

Entre septiembre y finales de noviembre es el periodo del año en el que se concentran el mayor número de divorcios, y ello no es ni mucho menos una casualidad.

Durante el año seguimos una rutina, unos horarios, los cursos escolares,  nuestros trabajos y demás obligaciones que acaban reduciendo considerablemente la convivencia en pareja. Sin embargo llega el calor y las vacaciones de verano, y unido a esto el tiempo libre al que el ritmo habitual no nos tiene acostumbrados. Es en este marco cuando surgen los problemas, se agudizan los conflictos y la situación acaba estallando. En consecuencia muchos matrimonios, tras pasar el verano juntos (quizás demasiado juntos) deciden que la situación ha llegado a su límite y que no pueden seguir así. Y se divorcian.

A continuación vamos a explicar los tipos de divorcios, sus particularidades y características.

Previamente recordar que desde 2005 en España el divorcio es libre y voluntario: no es necesario la separación previa, ni que existan unos determinados motivos, se puede promover pasados tres meses desde la celebración del matrimonio y ninguno de los cónyuges puede bloquearlo.

Tradicionalmente han existido dos tipos de divorcio: el divorcio de mutuo acuerdo y  el divorcio contencioso.

Si os encontráis frente a criterios distintos y posiciones distantes, pero consideráis que  todavía sois capaces de dialogar conjuntamente y buscar una solución pacífica, estamos frente a un posible divorcio de muto acuerdo. En este caso, podéis contratar los servicios de un solo abogado que desde una visión  profesional, objetiva y externa, haga de intermediario. Se presentará una propuesta conjunta al Juez denominada Convenio Regulador. Y posteriormente el Juez lo recogerá en una Sentencia judicial donde queden reguladas todas estas decisiones que de común acuerdo habéis tomado.

Cuando surgen conflictos importantes y aparecen diferencias irreconciliables  que impiden que os pongáis de acuerdo, la única solución será que cada uno de los cónyuges, individualmente,   contrate a un abogado propio y se presenten las propuestas por separado al Juez, quien, tras un procedimiento judicial finalmente decidirá con sus criterios lo que convenga. En estos casos estamos frente a un divorcio contencioso, cuyo objeto procesal será el propio divorcio y todas las medidas que como consecuencia del mismo se deriven.

Algunas veces sucede y es bastante habitual en la práctica que lo que empieza siendo un divorcio de mutuo acuerdo se complique y acabe convirtiéndose en un divorcio contencioso. Y, aunque es menos habitual, pero viceversa también puede darse: casos, en que la situación estaba muy tensa y poco conciliadora al principio del procedimiento, pero finalmente el matrimonio hace un esfuerzo y consiguen un mutuo acuerdo.

En mi opinión, considero que en los casos que hay hijos menores por en medio, debería ser casi una obligación para los progenitores llegar a un mutuo acuerdo. Pues no en vano, nos jugamos mucho más que el hecho de divorciarse o repartirse el patrimonio, ya que se han de decidir las medidas que van a regular la vida de los menores a partir de entonces.

A estos divorcios tradicionales se suma actualmente el divorcio por vía notarial.

Esta nueva modalidad de divorcio, que está operativa desde finales de julio de 2015,  fue una de las principales novedades de la Ley 15/2015 de la Jurisdicción Voluntaria.

Este caso específico de divorcio que está previsto para aquellos casos en los que existe acuerdo pleno entre ambos cónyuges y no existen hijos menores de edad no emancipados o hijos con la capacidad modificada judicialmente. La principal ventaja del mismo es su rapidez.

El procedimiento consiste en acudir al Notario a otorgar Escritura Pública que se compone de una declaración de voluntad de los cónyuges de querer divorciarse y del Convenio regulador del divorcio. También puede otorgarse el consentimiento ante los secretarios judiciales.

En cuanto a la elección del notario se puede optar por un notario del último domicilio común o un notario del domicilio habitual de cualquiera de los solicitantes.

Este acto no es delegable por poder. Han de acudir los dos cónyuges, a la vez, a firmar la escritura. Además la Ley establece como obligatorio el asesoramiento legal por lo que los cónyuges deben estar asistidos por letrado en ejercicio. Y estos últimos, como constancia de su presencia, también deberán firmar la Escritura Pública.

Conviene apuntar también que si hay hijos mayores de edad o emancipados deberán presentar su consentimiento respecto a las medidas que les afecten. Este consentimiento es obligatorio y esencial.

En la nueva regulación se concede al Notario la facultad de valoración del Convenio. En primer lugar esto resulta peculiar ya que se aleja del campo de actuación tradicional de los notarios. Si un notario valora negativamente el convenio por ser perjudicial para alguno de los cónyuges o para los hijos podrá denegar el divorcio e invitar a las partes a acudir ante un Juez. Sin embargo para que este tipo de control del notario y del secretario judicial sea eficaz deberá crearse algún tipo de registro o base de datos en el que consten estas denegaciones. De lo contrario, los cónyuges podrían volver a intentar formalizar su divorcio ante otro notario o secretario judicial.

En cuanto al coste de esta modalidad de divorcio hay que tener en cuenta que a efectos tributarios no es lo mismo una “resolución judicial de declaración divorcio de mutuo acuerdo” que un “acta notarial de disolución de matrimonio”, ya que el legislador no ha modificado las normes tributarias al respecto.

Esto resulta de especial relevancia en los casos que existen bienes inmuebles y que, por ejemplo, siendo de titularidad conjunta de ambos cónyuges, se adjudica el inmueble al 100% a uno de los mismos. Si el divorcio se tramita ante notario la transmisión del inmueble quedará sujeta a la modalidad de “Actos jurídicos documentados”, por lo que los cónyuges deberán pagar los impuestos correspondientes (en el caso de Catalunya un 1,5%). Contrariamente, si el divorcio sigue la tramitación judicial, la transmisión quedará exenta del pago de impuestos.

En conclusión, podemos apreciar que el divorcio notarial es más rápido y sencillo que el divorcio judicial. Sin embargo, tramitarlo noraialmente resulta más caro, ya que por un lado hay que abonar todos los costes notariales que aproximadamente serán entre 200 y 400 euros; y por otro lado hay que tener en cuenta las consecuencias tributarias que hemos mencionado.

En Aquit Legal contamos con un Departamento de Familia especializado en procedimientos de divorcio desde donde podremos asesoraros y ayudaros a encontrar la mejor solución y resolver cualquier duda que os surja. No dudéis en contactar con nosotros.

 

Cristina Menén Bardina

Departamento de Derecho de Familia

Plusvalía Municipal: Si has vendido por debajo del precio al que compraste, ¡Recupera la plusvalía!

Escrito el por

 

La plusvalía municipal es un tributo que se abona a los entes locales (Ayuntamiento) en relación a la venta de un inmueble radicado en su municipio.

El principio de devengo es el incremento de valor que experimenta el suelo entre el momento de la compra y el momento de la venta.

Pero… ¿Qué sucede si cuando se vende, el vendedor experimenta una pérdida en vez de una ganancia?, en tal caso, ¿cabe el devengo de dicho impuesto?

La respuesta es NO.

El tribunal Constitucional, mediante Sentencia de fecha 16 de febrero de 2017, ha declarado inconstitucional parcialmente la normativa que regula dicho impuesto: Impuesto sobre los Terrenos de Naturaleza Urbana (más comúnmente conocida como PLUSVALÍA MUNICIPAL).

El término declaración inconstitucional parcial, hace referencia solo a aquellas situaciones de inexistencia de incrementos de valor del suelo desde la fecha de adquisición a la de transmisión.

De todo ello podemos desprender que ahora y retroactivamente, se pueden reclamar los ingresos indebidos a los entes locales por razón del impuesto de “Plusvalía Municipal”.

El modo más fácil y común de recuperar el ingreso indebido a la administración, será a través de un procedimiento administrativo, el cual es conveniente iniciar con anterioridad a que prescriba la acción que tiene el ciudadano para reclamar el ingreso indebido: 4 años.

Este acto administrativo tiene dos momentos:

 

  • Cuando aún esté en régimen de autoliquidación: procedimiento de devolución de ingresos indebidos en base al art. 120.3 de la Ley General Tributaria.
  • Cuando esté en régimen de liquidación: habrá que acudir a otros procedimientos especiales que permiten impugnar actos firmes como son el procedimiento de nulidad de pleno derecho o el procedimiento de renovación.

 

Para finalizar, y a modo aclaratorio, mencionar que podrán reclamar la devolución de dicho importe todos aquellos que hayan vendido un inmueble en los últimos 4 años.

 

Iván Baurier

Departamento Inmobiliario

 

Quelles sont les différences entre le notaire espagnol et le notaire français, dans le cadre d’une acquisition immobilière en Espagne ?

Escrito el por

 

Le climat ensoleillé, les paysages paradisiaques, la plage…Il fait bon vivre en Espagne ! Les côtes hispaniques dont la Costa Brava et les immeubles vues sur la mer attirent de plus en plus l’attention. Notamment par un marché immobilier qui, malgré la reprise de l’activité, reste bon marché et très attractif pour les français. Réaliser un achat immobilier demande cependant une certaine prudence et précaution pour sécuriser sa transaction. En France, le notaire a le rôle d’encadrer toute la transaction immobilière et d’en protéger chacune des parties. En Espagne, le notaire a une fonction différente qu’il est important de savoir avant d’acquérir un bien immobilier dans ce pays.

 

Le rôle du notaire espagnol

 

L’intervention d’un notaire espagnol est indispensable pour réaliser une acquisition immobilière en Espagne. Le contrat de vente, signé devant notaire, est un document public, authentique et irréfutable. C’est à dire que le notaire procure au contrat efficacité et force probante envers les tiers et toute autorité publique ou juridique, autant sur le fond que sur la forme.

Le notaire espagnol est chargé d’élaborer l’acte de vente en certifiant sa conformité, sa validité et de garantir la sécurité juridique.

Avant tout, le notaire vérifie l’identité, la capacité et la légitimité des parties de l’acte de vente et contrôle l’authenticité des documents annexés.

Il intervient également dans les dernières étapes du processus d’achat en chargeant un gestionnaire du paiement des impôts sur la transmission patrimoniale et l’inscription de la transaction au registre de propriété.

L’acheteur français a pour habitude que le notaire, dans le cadre d’une acquisition immobilière, encadre le processus de vente, analyse la situation de la propriété, objet de la vente, et le conseille sur ses propres intérêts. Cependant, en Espagne, le rôle du notaire est différent car c’est un officier de justice représentant l’Etat. En ce sens, il a une position impartiale sur la situation et ne protège donc pas les intérêts des parties de manière à ne favoriser ni l’acheteur, ni le vendeur. Sa fonction est d’assurer la conformité de l’acte de vente au regard de la loi.

C’est pourquoi, il est conseillé de se munir d’un avocat chargé de la protection de son acquisition. Aquit Legal est compétent pour sécuriser votre opération immobilière.

 

Le paiement du prix de vente lors d’une acquisition immobilière

 

En Espagne, le paiement du prix de vente diffère du mode de paiement français. Une pratique, qui peut perturber l’acquéreur français s’il n’a pas été prévenu de ces différences.

Si en France, le paiement de l’acquisition est versé directement sur le compte bancaire du notaire pour qu’ensuite, celui-ci le verse à sont tour sur le compte du vendeur, le jour de la signature de l’acte de vente; en Espagne, le notaire n’a pas pour habitude de recevoir le prix de vente. Le paiement se fait par chèque bancaire ou virement au nom et sur le comte du vendeur. Le notaire atteste alors du paiement dans l’acte officiel de vente.

C’est pourquoi, il peut être demandé à l’acquéreur français d’ouvrir un compte espagnol afin notamment de rassurer le vendeur par un chèque d’une banque qui lui ait connu, de faciliter la transaction bancaire et d’éviter que des frais de commission bancaire (souvent élevés) soient à la charge du vendeur.

Aquit Legal recommande que, dans le cadre d’un virement bancaire transfrontalier, tant sur le compte bancaire du vendeur ou sur le compte bancaire espagnol de l’acquéreur, il est très important d’assurer auprès de sa banque française, la traçabilité des fonds ainsi que d’identifier l’origine de ces fonds conformément à la loi de prévention de blanchiment de capital.

 

Le paiement des honoraires du notaire espagnol

 

En pratique, les honoraires du notaire sont à la charge de l’acquéreur. Ces honoraires sont à régler le jour de la signature de l’acte de vente.

Le montant des honoraires est fixé par la loi espagnole et ne peut être modifié. Dans le cadre d’une vente immobilière, les notaires doivent appliquer une échelle tarifaire qui varie selon le prix de vente de l’immeuble.

Il faut également rappeler qu’une fois l’acte de vente signé par les parties, le notaire charge un gestionnaire pour le paiement des impôts et l’inscription de la transaction au registre de propriété. C’est pourquoi, les honoraires du notaire, du centre de gestion, du registre de propriété ainsi que le montant des impôts sur la transmission de patrimoine (environ 10 à 12% du prix de vente de la propriété) sont évalués de façon approximative sous la forme d’une provision de fonds. Dans le cas d’une surélévation de ce montant, la différence sera remboursée à l’acquéreur lors de la remise du document officiel de l’acte de vente. Dans le cas d’une sous-élévation, l’acquéreur devra alors verser la différence. Cependant, la provision de fonds est toujours évaluée à la hausse pour éviter ce dernier cas.

 

Les autres intervenants permettant la protection d’une acquisition immobilière

 

Divers professionnels peuvent être amenés à intervenir lors d’une transaction immobilière, tel que l’agent immobilier concernant la négociation du prix de vente ou l’architecte pour le respect des normes urbanistiques par exemple.

Néanmoins, concernant la protection de son acquisition, l’avocat, expert en droit immobilier, est le professionnel le plus adapté. C’est lui qui assure la sécurité de l’opération en protégeant les intérêts de la partie qu’il défend. Aquit Legal peut vous accompagner dans toutes les étapes du processus d’achat immobilier. Il peut intervenir comme un négociateur, un intermédiaire ou un représentant de l’acquéreur français à l’acte de vente. L’avocat sécurise l’opération notamment par la rédaction du compromis de vente et par la coordination avec le notaire et révision de l’acte de vente. En effet, ce professionnel commence par l’analyse de la situation générale de l’immeuble afin de détecter et d’empêcher les risques qui pourraient survenir lors de la signature de l’acte de vente. Il vérifie également que la propriété n’est grevée d’aucune dette, impayé ou toute autre charge et obligation allant à l’encontre de l’acquéreur.

L’avocat peut également avoir un rôle de conseiller dans le domaine fiscal ou de succession pouvant être engendré par une transaction immobilière internationale.

Ainsi, le notaire et l’avocat, bien que différents, ont tous deux une fonction essentielle et complémentaire pour réaliser dans les meilleures conditions possibles une acquisition immobilière en Espagne. Aquit Legal peut vous assister dans votre acquisition en tant qu’avocat expert en droit immobilier et ainsi assurer conseil et protection dans votre langue maternelle.

 

Marine Fossé

Responsable du French Desk