Con carácter previo, manifestar que, por parte de los profesionales del derecho, se recomienda acudir al ERTE como medida temporal mientras persista la situación de excepcionalidad derivada de la crisis provocada por el COVID 19. A este respecto, comentar que, a diferencia de lo que normalmente ocurre, a través de lo previsto en el RD 463/2020 del sábado se permite acceder a un ERTE mucho más simplificado que el ordinario, cual es el de fuerza mayor. EL citado RD ha sido complementado y ampliado por el Real Decreto Ley 8/2020 de 17 de marzo cuyo principal objetivo es el mantenimiento del empleo puesto que nos encontramos ante una situación coyuntural y transitoria. Así pues, las medidas aprobadas van destinadas a paliar parte de los efectos negativos de la crisis.

Los ERTE pueden ser de reducción de jornada o de suspensión.

Para tramitar un ERTE   de “fuerza mayor “la clave es determinar qué se entiende por “fuerza mayor” (FM). Y así, ésta es aquella generada por hechos o acontecimientos involuntarios, imprevisibles, externos al círculo de la empresa y que imposibilitan la actividad laboral. En general, por lo tanto, deben entenderse integradas en el concepto de fuerza mayor temporal las situaciones de pérdida de actividad debidas a las siguientes circunstancias

a) Las derivadas de las distintas medidas gubernativas o sanitarias de contención adoptadas como consecuencia del Covid-19, incluida la declaración del estado de alarma por el Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, que impliquen o puedan implicar, entre otras, suspensión o cancelación de actividades, cierre temporal de locales de afluencia pública, restricciones en el transporte público y, en general, de la movilidad de las personas y o las mercancías. A estos efectos todas las actividades incluidas en el anexo del real decreto antes citado se consideran afectadas por fuerza mayor temporal.

b) Las debidas a situaciones urgentes y extraordinarias provocadas por el contagio de la plantilla o la adopción de medidas de aislamiento preventivo, que queden debidamente acreditadas: elevados índices de absentismo que impidan la continuidad de la actividad, medidas de aislamiento, etc.  

c) Falta de suministros que impidan gravemente continuar con el desarrollo ordinario de la actividad o impongan la suspensión de ciertas actividades laborales, siempre que traiga su causa en las medidas excepcionales decretadas por la autoridad gubernativa o recomendadas por las autoridades sanitarias, en ambos casos en relación al Covid-19.

Las ventajas de presentar un ERTE de “fuerza mayor” son:  

• No hay que negociar con la RLT ni con una comisión ad hoc de trabajadores. Basta con informarles.
• No es formalista en cuanto a la documentación que se ha de aportar, queda  abierta a aquélla que justifique la causa.
• La Autoridad Laboral (AL) tiene 5 días hábiles para resolver, con lo que pasa a ser un  procedimiento más. En caso de autorización, la fecha de los efectos se retrotrae a la fecha inicial de concurrencia de la causa.

Los inconvenientes pueden son:

• La Autoridad Laboral debe AUTORIZAR su ejecución, y validar si concurre la Fuerza Mayor.
• Si la Autoridad Laboral no lo autorizase, la empresa debería (si le interesa suspender contratos), empezar de nuevo con el ERTE ordinario.  

En cuanto al ERTE ORDINARIO, las causas productivas y/o técnicas referidas en la norma, pueden concurrir en los siguientes supuestos:

a) Escasez o falta total de aprovisionamiento de elementos o recursos necesarios para el desarrollo de la actividad empresarial como consecuencia de la afectación por el coronavirus de empresas proveedoras o suministradoras.

b) Descenso de la demanda.

c) Imposibilidad de prestar servicios que constituyen el objeto de la actividad empresarial.

d) Acúmulo o exceso de stock o productos fabricados porque los clientes paralicen su actividad.

La Autoridad Laboral no autoriza su ejecución, únicamente se la ha de informar. Por tanto, la empresa puede aplicar el ERTE directamente.

En este caso, los inconvenientes son que hay que negociar con los Representantes de los Trabajadores o, en su defecto, con una comisión ad hoc de trabajadores. A veces las negociaciones se enrocan y se alargan. El periodo de consultas se puede extender hasta un máximo de 15 días, salvo si se consigue un acuerdo antes; en consecuencia, no es preciso agotar dicho periodo.

En definitiva, un ERTE ORDINARIO  es un procedimiento mucho más reglado en cuanto a la documentación que se ha de aportar y a los plazos mayores, en definitiva, es mucho más burocrático.

Las repercusiones en caso de resolución favorable en cuanto a la existencia de “fuerza mayor” frente a la no existencia de ésta son:

DESEMPLEO:

Mientras persista la situación de ERTE (cualquiera que sea su causa), el trabajador se sitúa en desempleo y puede percibir la prestación, pero con la siguiente diferencia:

• ERTE ordinario: el trabajador cobra desempleo y consume su derecho adquirido al mismo,
• ERTE de fuerza mayor: el trabajador cobra el desempleo, pero no consume el derecho al mismo que tenía adquirido ni se exigen períodos de carencia.

SEGURIDAD SOCIAL:

• ERTE ordinario: La empresa debe seguir abonando las cotizaciones a la Seguridad Social (cuota empresarial) mientras que la cuota obrera la detraerá el propio SEPE, con la prestación.
• ERTE de fuerza mayor: la empresa es exonerada del pago de la cuota patronal según:

                       a/ Empresas de menos de 50 trabajadores: el 100% de la cuota patronal.

                       b/ Empresas de más de 50 trabajadores. El 75% de la cuota patronal.

SALARIOS:

La empresa no abona el salario al trabajador mientras persista la situación de ERTE, el contrato del trabajador se encuentra suspendido.

De lo anterior, si se paraliza la actividad empresarial y no se presenta y tramita un ERTE, los trabajadores siguen teniendo derecho a percibir el salario a cargo de la empresa.

Existe la posibilidad de pactar suspensiones de contratos por mutuo acuerdo: en tal caso la empresa no estaría obligada a cotizar ni a abonar el salario, pero el trabajador no tendría tampoco derecho al desempleo.

Carolina Cendrós 

Abogado

La Ley 3/2017 ha entrado en vigor el 1 de enero de 2018, a excepción del apartado 1 de la disposición final segunda, el apartado 11 de la disposición final cuarta y la disposición final sexta, que entraron en vigor el 1 de marzo de 2017.

El objeto de la Ley 3/2017, es establecer la estructura del libro sexto del Código Civil de Cataluña, relativo a las obligaciones y los contratos, aprobar la regulación de los contratos de compraventa, de permuta y de mandato, modificar e incorporar los contratos regulados por leyes especiales y sustituir la Compilación del derecho civil de Cataluña. Asimismo, La Ley 3/2017 también incluye la modificación de los Libros Primero, Segundo, Tercero, Cuarto y Quinto del Código Civil de Catalunya.

Según el Código Civil de Cataluña la posesión, la propiedad y los demás derechos sobre bienes inmuebles, se regirán por la ley del lugar donde se hallen; sin embargo en las obligaciones contractuales, se regirá por la ley a que las partes se hayan sometido expresamente, siempre que exista algún vínculo con el negocio del que se negocie.

De esta manera, con la aprobación de la Ley 3/2017, finaliza la codificación del Derecho civil catalán, dando lugar a un Código Civil de Cataluña compuesto.

Las principales novedades que establece el Libro VI pasan por una visión más moderna del contrato de compraventa, en el que siguiendo la tendencia europea, se otorga una mayor protección al consumidor. En sentido, se regula explícitamente el deber de información a beneficio del comprador, a fin y efecto de incrementar la transparencia contractual. Del mismo modo, se establece un breve plazo de responsabilidad por falta de conformidad de dos años de duración, así como se trata de evitar la nueva llamada “ventaja injusta”.

Otra novedad que cabe reseñar es también la nueva regulación de forma equilibrada del pacto de condición resolutoria en la compraventa de un inmueble, estableciendo que en el supuesto de falta de pago de todo o parte del precio aplazado en la compraventa, se faculta al vendedor para resolver el contrato y recuperar el inmueble.

En cuanto al sistema financiero y su implicación directa en las operaciones inmobiliarias con financiación, se regula expresamente que el comprador de una finca podrá desistir del contrato y recuperar las arras si el banco le deniega la financiación necesaria.

Iván Baurier Laucirica

Departmento Inmobiliario

El Código LEI surge como consecuencia de la necesidad de implementar un sistema de identificación de las entidades que participan en el mercado financiero, nacional e  internacional, a fin y efecto de procurar una mayor transparencia que permita a sus intervinientes una visión más completa de los riesgos asumidos por éstos en sus respectivas actuaciones en el citado mercado, mejorando así la gestión de los riesgos financieros.

El Código LEI (Legal Entity Identifier), con formato estándar internacional, es un código alfanumérico de 20 caracteres que incluyen unos datos de identificación y situación mínimos de las personas jurídicas o entidades que interviene en el mercado financiero, tanto nacional como internacional. Es un Código único y permanente para cada persona jurídica. 

Cada Código LEI contiene la siguiente información sobre la persona jurídica o entidad a la que se refiera: nombre oficial, domicilio legal, domicilio real de la sede principal de la entidad, país y consecuente jurisdicción legal, forma social, nº registral y nombre del Registro en el que se encuentre inscrita, Código LEI del Registro donde se halle inscrita, fecha obtención inicial del LEI, fecha última actualización de datos de la entidad, fecha,  motivo de la terminación del LEI, datos de relación directa de la entidad y datos de relación última de la entidad.

Así pues, cualquier entidad o persona jurídica que participe en el mercado financiero debe comunicar su Código LEI a las empresas de servicios de inversión y a las entidades de crédito  que ejecuten operaciones sobre instrumentos financieros (las cuales a su vez y por su parte también deberán contar con sus correspondientes Códigos LEI) para que puedan ser identificadas antes de ejecutar transacciones financieras.

En nuestro país el Código LEI se obtiene bajo petición expresa, por legal representante de la entidad o persona jurídica, al Registro Mercantil (LOU: Local Operating Units en España), que tras determinadas verificaciones de la información solicitada en la petición del Código y comprobar que no se ha solicitado ni existe otro Código LEI para esa entidad, asignará el Código LEI a esa persona jurídica mediante la emisión y remisión del correspondiente certificado.

La validez del Código LEI es de un año desde su emisión, o desde la fecha de la última renovación.

Las consecuencias de no disponer del Código LEI e informarlo a la entidad de servicios de inversión o entidad de crédito a través de la que se opere en el mercado financiero supone, además del incumplimiento de la normativa vigente, a efectos prácticos, la imposibilidad de operar en el mercado financiero.   

Los Códigos LEI y sus datos asociados emitidos por el LOU español son públicos, y pueden ser consultados de forma gratuita a través de la web del Colegio de Registradores de España. Igualmente son de acceso público los Códigos LEI emitidos por LOU extranjeros (web Global Legal Entity Identifier Foundation).

El IVA es uno de los impuestos que goza de armonización en la Unión Europea, pero en el momento en el que pasamos a ser contribuyentes no siempre es tan claro entender las formalidades que se deben cumplir.

Pongamos un ejemplo: en el caso de que un empresario italiano decidiera vender productos o servicios en el mercado español la primera pregunta que le surgirá es ¿Qué normativa resulta aplicable? ¿La española o, por el contrario, la italiana?”

Para aclarar esta cuestión nos deberemos remitir a la Directiva del Consejo de la Unión Europea 2006/112, en la que se establece el marco general de actuación del IVA entre los Estados miembros de la Unión Europea.

La Directiva dice que habrá dos hechos imponibles por los que se genera la obligación de devengar IVA, por un lado prestaciones de servicios  y por otro las entregas de bienes.

En española lo relativo a las prestaciones de servicios, la Directiva 2006/112/CE (arts. 44 y 45) y el artículo 69 de la ley 37/1992 del IVA, establecen que la reglá general de localización en estos casos se vincula al estatus del destinatario de dicho servicio; es decir, de si se trata de un empresario o profesional, o bien de una persona que no reúna esta condición.

Por lo tanto, el empresario italiano afrontará dos situaciones:

1) “Business to Business” ambas partes de la operación son empresarios a efectos de IVA. En este caso nos encontraremos que la operación estará gravada en el lugar donde el adquirente tenga la sede de su actividad económica.

En caso de prestación de servicios, si el empresario italiano presta servicios a un empresario español localizado en España la operación estará grabada en España.

2) “Business to customer” en el que el destinatario de los servicios no tiene la condiciones de empresario o profesional, por lo que el impuesto se devengará en el lugar dónde esté el proveedor de los servicios.

En el caso en el que esté actuando mediante un establecimiento permanente, será el lugar donde se halle éste. En caso de no poder determinar ninguna de las dos localizaciones anteriormente descritas, se deberá tomar como punto el lugar en el que el proveedor tenga su domicilio o residencia habitual. En consecuencia, si el empresario italiano presta servicios a un particular español, la operación estará grabada en Italia.

Es importante tener en cuenta que estas reglas son válidas con carácter general, pero que existen reglas especiales, como por ejemplo  en el caso de  bienes inmuebles, ya que el lugar dónde se deberá pagar  el impuesto será aquel dónde radique dicho bien.

Ante esta complejidad, la Ley Española del IVA prevé una serie de reglas especiales en su artículo número 68, siendo de especial mención aquella que determina el régimen de ventas a distancia.

En dicho régimen se establece que se entenderán realizadas en territorio español y sujetas al impuesto aquellas entregas de bienes realizadas desde otro estado miembro, cuando el importe total, excluido de las entregas efectuadas por el empresario o profesional haya excedido durante el año natural de 35.000€.

O dicho de otro modo, si un empresario realizase ventas desde Italia no deberá presentar modelos de IVA en España hasta que no haya sobrepasado ese límite.

No obstante, una vez sobrepasado el citado límite,  el empresario o profesional italiano deberá darse de alta en la Agencia Tributaria Española (AEAT), solicitar un NIF (el equiparable español a la partita IVA) y empezar a presentar las correspondientes declaraciones de IVA (no debiendo cumplir ninguna otra obligación fiscal en España por las llamadas “ventas a distancia”.)

Las Sociedades Cotizadas Anónimas de Inversión en el Mercado Inmobiliario (Socimis) son la versión española de los Reit, un vehículo de inversión inmobiliario nacido en Estados Unidos en la década de los 60 y que posteriormente se trasladó a Europa.

Para estimar si puede encajarnos constituir este tipo de sociedad, convendrá que tengamos en cuenta los siguientes requisitos con sus aparejadas ventajas fiscales:

Requisitos

• La cotización de ser en un mercado regulado (como el español o europeo).
• Al menos un 80% de la inversión en inmuebles debe destinarse a alquileres o acciones conjuntas con otras SOCIMIS.
• Para poder vender los activos deben haber transcurrido 3 años de explotación arrendaticia o 7 años en caso de que se hayan destinado a desarrollos propios.
• Capital social mínimo: 5 millones.
• Free float mínimo (cantidad de acciones en circulación que se encuentran disponibles para comprar a través del mercado bursátil): 2 millones de euros o, alternativamente, el 25% de las acciones emitidas por la sociedad.
• Estarán obligadas a distribuir a sus accionistas, en cada ejercicio y en forma de dividendos, el 100% de los beneficios procedentes de dividendos o participaciones distribuidas como beneficios por otras SOCIMI o análogas (REIT), al menos el 50% de los beneficios derivados de la transmisión de inmuebles y acciones o participaciones, y al menos el 80% del resto de los beneficios obtenidos, (por ejemplo las rentas de arrendamiento).
• Con anterioridad a la salida al mercado bursátil, la SOCIMI deberá hacer una valoración por un experto independiente de su cartera de activos así como de la compañía en global.

Principales beneficios fiscales

• Beneficio más destacado: tributan al 0% en Impuesto de Sociedades (con algunas excepciones).
• Bonificación del 95% del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) por la adquisición de viviendas y terrenos para la promoción de viviendas destinadas al arrendamiento.

La constitución de la SOCIMI, así como los aumentos de capital de la misma o las aportaciones no dinerarias estarán exentas del pago del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) y de Actos Jurídicos.

Iván Baurier Laucirica

Departmento Inmobiliario

Para que un documento público emitido en una jurisdicción del territorio del reglamento tenga efectos en España debe cumplir como mínimo los siguientes requisitos:

1.- Que el documento cumpla los requisitos que se exijan en el país que lo haya expedido.

2.- Que el documento haya sido expedido por una autoridad pública o legalmente habilitada a tal fin

3.- Que el documento contenga la legalización o apostilla de la Haya necesaria para acreditar su autenticidad en España.

4.- La traducción del documento al español

5.- No debe ser contrario al orden público español

Así pues, por ejemplo, para que un Acta de declaración de heredero realizada ante un Notario de otra jurisdicción pueda surtir efectos en España como mínimo debería cumplir los mencionados requisitos.

El principio general del Reglamento sostiene en su artículo 71 que el certificado debe surtir los mismos efectos en todos los Estados miembros del reglamento.

A diferencia de las resoluciones judiciales y los documentos públicos internacionales, que requieren de unos requisitos para ser válidos en España, cuando se trata de un certificado sucesorio se reconoce y acepta su validez de manera inmediata, por cuanto se presume su veracidad.

La persona que manifieste que el contenido del certificado no es veraz o que adolece de algún error es la que ostenta la carga de la prueba, y por tanto, la que debe probar sus manifestaciones.

Para ello, la persona que quiera modificar, anular o contravenir un certificado sucesorio deberá solicitarlo a la entidad pública/ notario que emitió dicho certificado o a los tribunales del país donde se emitió el certificado.

En este sentido, cualquier persona que acredite tener interés legítimo en la causa puede presentar recurso  y solicitar la suspensión de los efectos del certificado sucesorio hasta que la autoridad competente resuelva sobre su veracidad, contenido o autenticidad.

Adoptada la suspensión, será comunicada a todas las personas a las que se hubiera entregado copias auténticas del certificado, quienes no podrán realizar ninguna acción hasta que se resuelva sobre su contenido.

Cabe mencionar que los documentos públicos procedentes de un Estado que no pertenezca a la UE quedan fuera de las previsiones del reglamento y no participa del principio de confianza mutua comunitaria.

Vous souhaitez acheter un bien immobilier en Espagne et vous vous inquiétez des charges qu’il pourrait y avoir? Vous venez d’apprendre que l’immeuble que vous avez choisi est grevé d’une hypothèque et ne savez pas comment faire pour l’annuler ?

Il est très courant en Espagne qu’un bien immobilier en vente soit grevé d’une hypothèque. En effet, pour obtenir un prêt immobilier, les espagnols doivent systématiquement fournir une garantie auprès de leur banque par le biais d’une hypothèque immobilière. Cela n’empêche en aucun cas l’acquisition du logement, cependant il est conseiller de rester prudent et d’assurer la levée de l’hypothèque avant la signature de l’acte de vente.

Pourquoi annuler une hypothèque immobilière ?

L’hypothèque immobilière est une garantie qui permet à la banque qui accorde le prêt immobilier de récupérer le remboursement de la somme prêtée.

Grâce à cette garantie, la banque a la capacité de se saisir du logement en cas de non-paiement du prêt immobilier. Elle procède ensuite à la vente aux enchères du bien immobilier afin de récupérer le remboursement de la somme investie.

Lorsque le propriétaire du prêt immobilier vend l’immeuble à un tiers, les droits de la banque sur le logement ne s’annulent pas. C’est-à-dire que, bien qu’y ait changement de propriétaire, la banque peut toujours saisir le bien immobilier en cas de non-paiement du prêt bancaire par le vendeur.

Par conséquent, si l’ancien propriétaire ne paie pas son prêt bancaire, le nouvel acquéreur risque de se voir déposséder de son bien immobilier. Il ne pourra alors que se retourner contre l’ancien propriétaire endetté pour récupérer la valeur de son bien perdu.

C’est pourquoi, il est important de lever l’hypothèque avant de signer l’acte de vente notarié. 

Comment lever une hypothèque immobilière en Espagne ?

L’annulation d’une hypothèque est possible lorsque le prêt immobilier, que le logement garantie, est entièrement amorti.

Lors d’un achat immobilier, le jour de la signature de l’acte de vente, le vendeur présente au notaire un certificat bancaire attestant le remboursement du prêt immobilier avec la levée de l’hypothèque.

En pratique, il arrive souvent que le vendeur ne dispose pas des fonds nécessaires pour amortir le prêt immobilier avant l’acte de vente. Le prêt n’étant pas remboursé, l’hypothèque court toujours. Il faudra donc prendre les mesures nécessaires pour organiser la levée de l’hypothèque au moment de la signature devant notaire. C’est pourquoi, s’entourer d’avocats et professionnels du droit est un atout indispensable pour vous accompagner dans votre achat immobilier et assurer la sécurité de votre acquisition.

Au sein d’Aquit Legal, nous avons l’habitude de gérer ce type de situation, de négocier avec les banques, agent immobiliers et notaires pour sécuriser votre achat immobilier et assurer la levée de l’hypothèque. Nous vous expliquons chaque étape à suivre dans votre langue et vous conseillons tout au long du processus d’achat.

Marine Fossé

French Desk